装修合同保证金和质保金建筑装饰装修工程施工合同质保金( 二 ) _装修问答

8.合同解除，发包人将未完工程发包给案外人，已完工程质量合格的，承包人是否可以主张质保金？
答：有争议。
一种观点认为，承包人可以主张质保金。比如在贵州瑞和建设集团有限公司、石阡县信德房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终117号）中最高人民法院认为，对3、4、5号楼工程，2016年4月21日信德公司通知瑞和公司解除《3、4、5号楼建设工程施工合同》，2016年4月28日将未完工程发包给案外人，即信德公司与瑞和公司的《3、4、5号楼建设工程施工合同》客观上已无法继续履行，也不可能按照《3、4、5号楼建设工程施工合同》约定的质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。信德公司自行委托所作的质量检测报告载明除部分构建钢筋保护层厚度不满足设计及相关规范要求，其余所抽取项目的检测结果均符合设计及规范相关要求，据此可以认为瑞和公司施工的主体部分无明显质量问题。如今后有其他质量问题，退还保证金后也不影响瑞和公司承担相应责任。因此，在信德公司欠付瑞和公司3、4、5号楼工程款中不必扣除3%的房屋质量保证金。与该观点的类似案例还有：（2019）最高法民终1086号、（2020）最高法民终245号。
另一种观点认为，承包人不可以主张质保金。在福建九鼎建设集团有限公司、云南佳鸿宇合实业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终337号）中最高人民法院认为，质保金条款属于结算条款，合同解除不影响质保金条款效力，因此在合同约定的条件满足时，工程质量保证金才应返还施工方。虽然案涉工程未完工，但福建九鼎的质量保修义务并不因此免除。根据《建设工程施工合同》中《工程质量保修书》之约定，工程质量保修金按实际完成工程结算总价款5%扣留5年，案涉工程于2016年1月8日完成主体封顶，至今工程未竣工验收，也未交付使用，质量保修期尚未届满，故福建九鼎主张质保金不应扣除的理由不能成立。与该观点的类似案例还有：（2018）最高法民终920号、（2020）最高法民终686号。
9.保修期起算时间无法确定的，承包人是否可以主张质保金？
答：不可以。比如在泸州市第七建筑工程公司、贵州金鸿宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终375号）中最高人民法院认为，根据《建设工程施工合同》约定，在结算审核定案20个工作日内，金鸿宇公司应向泸州七建支付结算总价98%的工程款，余2%作为质量保修金，保修期满两年，金鸿宇公司支付工程质量保修金的80%；保修期满五年的20个工作日内，金鸿宇公司支付剩余质量保修金。2018年1月10日《建设工程结算书》确定的工程造价为83008020元，泸州七建诉请的工程款金额中包含了质量保修金的退还，但因案涉工程未竣工验收，且业主入住使用时间不明，保修期起算时间无法确定，质量保修金依法应暂予扣除，故金鸿宇公司在本案中应支付泸州七建的工程价款为83008020*98%=81347859.6元。
10.约定的各分部、分项质保金不明确的，承包人是否可以主张全额返还质保金？
答：可以。比如在甘肃信通通利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2021）最高法民申1863号）中最高人民法院认为，根据合同约定，通利公司留工程结算总价的5%作为质量保证金，按照工程竣工验收合格证规定的项目分项、分部及其对应的质保期年限，如无违约予以返还，质保金不计利息；除屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为五年外，其余部分的质保期均为两年。本案诉讼时，除屋面防水工程外，其余部分的质保期均已届满。虽双方约定质保金按分项、分部予以返还，但各分项、分部对应的具体结算价款并不明确，在此情形下，原判决判令通利公司全额返还质保金符合本案的客观实际，并无不妥。

装修合同保证金和质保金 建筑装饰装修工程施工合同 质保金( 二 )

装修合同保证金和质保金建筑装饰装修工程施工合同质保金( 二 )