商业地产运营累吗商业地产运营龙湖商业地产运营 _运营

商业地产的开发模式、资金模式以及运作模式一直是困扰很多开发企业的问题，今天介绍一下常见的商业地产中的开发、资金及运作模式。但是本文中未包含轻资产模式，因为轻资产个人有异议。
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商业地产开发模型

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如图所示，商业地产运作的开发模式主要由这几大部分组成，这里强调了第三方专业团队作用，主要是强调商业地产开发中的所有环节由不同的专业公司或部门来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。如此便可以将商业地产更加细化，有利于商业的细化发展，同时该模式可以有效降低前期成本，对资源聚合及效率可以有效提升。
【商业地产运营累吗商业地产运营龙湖商业地产运营】一、对于商业团队的组建有几种组成可能：
一）商业团队无论策划、招商、运营团队均有开发商自己组建并进行实际操作，这种是一种对于自身能力要求极高的模式，所有工作都是自己来完成。这种模式需要企业的实力非常强大，因此相应的对开发商本身是一个难度较大的挑战。
二）商业团队的组建完全由第三方专业团队所组成，这是运作商业项目的一种极端模式。这种运作模式的团队没有企业内部人员，这样在运作新项目时需要组建另外一个团队，长此以往，无论从成本、企业的发展角度来看，都不是一件好事。所以这种模式更多的是适合开发企业运作一个商业项目，不考虑长远的发展。实践中很多返租销售型商业会这样操作，以求规避企业责任。
三）商业团队由开发企业自己组建或外包与第三方专业公司，但自己组建的部分都有专业的第三方顾问公司进行辅助。这种团队以前非常流行，其中由于市场快速的变化，策划和招商两个利润最大的蛋糕被第三方团队承揽。当然，这也要求第三方团队需要有非常敏感的市场触角。在整个商业团队中，运营团队应该是开发企业自己组建的，因为商业项目的自持原因，运营团队的第一负责人应当长期驻场在项目，从成本、培养开发企业自己的团队、工作前后的沟通等方面来看，更适合企业自己的运营团队去运作，第三方的专业团队仅作为一个顾问的角色协助开发企业自己的运营团队。
但是这也对企业的甄别能力要求非常高。因为在早期的第三方团队中，多数的策划方、招商方均有着丰富的实操经验，对项目的理解比较透彻。但是随着这几年在大陆地区的业务爆发，他们招聘了大量没有实操经验的理论性人员，对于实操环节有着重大缺失，看待问题过于理想化，落地性较差。
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商业地产资金链模型

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一、红色箭头所指的方向：商业地产运作模式的资金是有这样的流向，从刚刚起步的商业地产开发商，自持项目运作，经过一段时间的经营，产生了收益回归开发商。开发商继续运作新项目，经过这个循环后，开发商的实力越来越强，运作的项目越来越好，将会被一些投资商所看中，投资商对开发商运作的项目进行投资，继续开发商自持-运作项目-运营管理-开发商获得收益这个循环，投资商也将得到相应的投资回报，资金链的运作至此为止，这种流向仅为投资商投资项目。
二、蓝色箭头所指的方向：投资商直接收购项目或者项目公司，这样对于开发商来说迅速回笼资金，而投资商则得到全部的项目运作收益。与红色箭头同为投资方的两种投资方式。
三、绿色箭头所指方向：更进一步的资金运作流向：当投资商得到了项目的投资收益后，认同开发商的实力，于是投资或者收购开发商，拥有开发商的部分股权，进行商业地产的运作，产生了后续一系列的动作。
通过上面的阐述，商业地产运作模式的资金链从投资角度来看分为两种：投资商对商业地产项目的投资和投资商对开发商集团或企业的投资。
前者只因为投资商看好项目而进行的项目投资，合作的仅为一个项目。后者则是认同开发商，与开发商集团或者企业进行战略合作融资给开发商共同进行商业地产的开发，从而进行一系列的商业地产项目运作，合作的不止一个项目。
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商业地产中项目运作模式

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这种拥有多个项目的商业地产运作模式，是基于现阶段有些大型的房地产开发企业经过一段时间的项目运作，每个项目都有项目商业团队，将这些各自的项目团队进行整合，成立商业运营公司，管理企业所有的商业项目。

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