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文/回看 出品人/羊脂玉 本文仅代表「回看」观点
今天的「回看」文章,打算聊聊「学区房」 。一种让人又爱又恨的房子 。
01前两天,一位购房者转给我一张图,说:这套房这么便宜,又是「四十三中」的学区房,是不是个抄底的机会?
他说的「四十三中」,其实是俗称,石家庄的初中序列里,早已没有了「43」这个数字 。它的全名,应该是「石家庄外国语学校」 。这所学校在石家庄相当有名气,原因很简单:升学率高到吓人 。2020年的「中考」,这所学校有1494人参加,满分610分,成绩超过560分的竟然有493人,1/3 。对比这座城市里的多数学校,轻松碾压 。
乖乖,这么高的升学率,把孩子送进去,就好像送进「保险柜」 。因此,每到升学季,这所学校的招生名额就成了这座城市的「抢手货」 。2020年,石家庄调整了义务教育招生政策,这所学校的招生名额除满足直升外,剩余都要在教育主管部门的监督下摇号决定,「操作」空间大幅压缩 。这所学校315个摇号名额,引来了1321个家庭来争夺,中签率只有可怜的23% 。
这块「金字招牌」到了二手房市场上,也依然闪闪发亮 。虽然,通过划片招生进去的「四十三中」,和前面碾压全城的「石外」完全是两回事 。这位购房者发给我的图片,显示经编厂宿舍的一套房,81个平方,两室一厅,售价135万,折合单价一万六 。
一万六的二手房,在当下市面上绝对是「高价房」啊 。更何况,这个小区始建于上世纪90年代,将近30年的房龄,跟我岁数差不多,没电梯,没物业,住起来不舒服,又是高楼层,供水系统没有二次加压设备,到了半夜,水压小到洗澡都困难 。按当下的价格逻辑,是能躲则躲的「老破小」 。
然而,翻翻这个小区的成交价,两万,和当下价格比较坚挺的次新房一个水平 。原因一样很简单:能上「四十三中」 。
看起来,多好的抄底机会啊 。可我回复了他三点:
第一,要留心,这套房在三年内有没有使用过初中入学名额,用过的话,那你只能等满三年再用 。
第二,要留心,这套房的「房本」是什么性质,是划拨地,还是商品房,如果是划拨地,交易时你还得补缴1%的土地出让金,这是要加进房价里的 。
第三,要留心,你通过这套房把孩子送进去的,不是那个1/3考高分、削尖脑袋挤破头的「石外」,而是「四十三中」 。
02石家庄房价这三年,跌跌撞撞,给人最深刻的印象便是二手房 。当下市场,跌得最狠的,便是地段无甚亮点、房龄老到掉渣、配套乏善可陈、物业近乎摆设的「老破小」 。
举个我自己的例子:2016年夏天,我卖掉了联强小区的老房子 。房子是我9岁时候,跟着父母从井陉矿区进城买的,到卖掉时,20年房龄,价格是一万二 。我没有卖到最高价,这个小区的最高价出现在2017年初,曾经有人挂到一万六七,还真有人接盘 。可此后三年,联强小区的二手房价再也没有回到这个价格 。前两天,「好奇宝宝」的我查了一下最新成交价,一万三四,快回到我当年卖掉的价格了 。
其实,这个小区的房子也算有特点:临近地铁三号线,临近北国益元超市,临近水上公园,临近北二环和联盟路 。如果说这个小区的特点还算突出,那么缺点就更突出了:物业几乎为零,楼内没电梯,也没有二次加压设备,户型普遍比较差,冬冷夏热 。
更重要的是,这个小区的学区不够硬:小学划片,是小区配建的自强小学,名不见经传;初中划片的「牌子」还算硬,是「四十二中」初中部,可「四十二中」最金贵的,不是划片的初中部,而是它的另一块牌子:「河北国际学校」 。即便如此,这所学校和前述「石外」放在一起,也只能是小巫见大巫 。
同为「老破小」,联强小区划片能进「四十二中」,经编厂宿舍能进「四十三中」,可二手房价一个一万四五,一个两万左右,相差如此悬殊,「牌子」硬不硬,影响巨大 。
学区房价格悬殊的背后,是一对巨大的矛盾 。这个矛盾的一端,是这个一千一百多万常住人口的城市,以及它每年产生、规模恐怖的入学需求;另一端,则是本就捉襟见肘的学位资源,以及更为紧俏的优质教育资源 。
这个矛盾有多尖锐?回望研究的统计显示,2019年,石家庄的小学招生人数是17.1万人,这是自2007年有统计以来的最大规模 。当年适龄入学的孩子是2013年出生的,可这一年石家庄的出生人口只有13.55万人 。如果按这些孩子全部在石家庄入学来计算,还有剩余的3.55万的人,属于「未在石家庄出生,但在石家庄入学」的情况,也就是我们常说的「新市民」,而这背后,就可能是3万多个家庭 。如果把时间线延长到2007年,新市民产生的入学规模,曾在2018年达到最高,有3.78万人,自2013年以来,这类入学需求一直在增加 。
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