石家庄四十三中高中石家庄四十三中石家庄二外和43中

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文/回看出品人/羊脂玉本文仅代表「回看」观点
今天的「回看」文章，打算聊聊「学区房」。一种让人又爱又恨的房子。
01前两天，一位购房者转给我一张图，说：这套房这么便宜，又是「四十三中」的学区房，是不是个抄底的机会？
他说的「四十三中」，其实是俗称，石家庄的初中序列里，早已没有了「43」这个数字。它的全名，应该是「石家庄外国语学校」。这所学校在石家庄相当有名气，原因很简单：升学率高到吓人。2020年的「中考」，这所学校有1494人参加，满分610分，成绩超过560分的竟然有493人，1/3 。对比这座城市里的多数学校，轻松碾压。
乖乖，这么高的升学率，把孩子送进去，就好像送进「保险柜」。因此，每到升学季，这所学校的招生名额就成了这座城市的「抢手货」。2020年，石家庄调整了义务教育招生政策，这所学校的招生名额除满足直升外，剩余都要在教育主管部门的监督下摇号决定，「操作」空间大幅压缩。这所学校315个摇号名额，引来了1321个家庭来争夺，中签率只有可怜的23% 。
这块「金字招牌」到了二手房市场上，也依然闪闪发亮。虽然，通过划片招生进去的「四十三中」，和前面碾压全城的「石外」完全是两回事。这位购房者发给我的图片，显示经编厂宿舍的一套房，81个平方，两室一厅，售价135万，折合单价一万六。
一万六的二手房，在当下市面上绝对是「高价房」啊。更何况，这个小区始建于上世纪90年代，将近30年的房龄，跟我岁数差不多，没电梯，没物业，住起来不舒服，又是高楼层，供水系统没有二次加压设备，到了半夜，水压小到洗澡都困难。按当下的价格逻辑，是能躲则躲的「老破小」。
然而，翻翻这个小区的成交价，两万，和当下价格比较坚挺的次新房一个水平。原因一样很简单：能上「四十三中」。
看起来，多好的抄底机会啊。可我回复了他三点：
第一，要留心，这套房在三年内有没有使用过初中入学名额，用过的话，那你只能等满三年再用。
第二，要留心，这套房的「房本」是什么性质，是划拨地，还是商品房，如果是划拨地，交易时你还得补缴1%的土地出让金，这是要加进房价里的。
第三，要留心，你通过这套房把孩子送进去的，不是那个1/3考高分、削尖脑袋挤破头的「石外」，而是「四十三中」。
02石家庄房价这三年，跌跌撞撞，给人最深刻的印象便是二手房。当下市场，跌得最狠的，便是地段无甚亮点、房龄老到掉渣、配套乏善可陈、物业近乎摆设的「老破小」。
举个我自己的例子：2016年夏天，我卖掉了联强小区的老房子。房子是我9岁时候，跟着父母从井陉矿区进城买的，到卖掉时，20年房龄，价格是一万二。我没有卖到最高价，这个小区的最高价出现在2017年初，曾经有人挂到一万六七，还真有人接盘。可此后三年，联强小区的二手房价再也没有回到这个价格。前两天，「好奇宝宝」的我查了一下最新成交价，一万三四，快回到我当年卖掉的价格了。
其实，这个小区的房子也算有特点：临近地铁三号线，临近北国益元超市，临近水上公园，临近北二环和联盟路。如果说这个小区的特点还算突出，那么缺点就更突出了：物业几乎为零，楼内没电梯，也没有二次加压设备，户型普遍比较差，冬冷夏热。
更重要的是，这个小区的学区不够硬：小学划片，是小区配建的自强小学，名不见经传；初中划片的「牌子」还算硬，是「四十二中」初中部，可「四十二中」最金贵的，不是划片的初中部，而是它的另一块牌子：「河北国际学校」。即便如此，这所学校和前述「石外」放在一起，也只能是小巫见大巫。
同为「老破小」，联强小区划片能进「四十二中」，经编厂宿舍能进「四十三中」，可二手房价一个一万四五，一个两万左右，相差如此悬殊，「牌子」硬不硬，影响巨大。
学区房价格悬殊的背后，是一对巨大的矛盾。这个矛盾的一端，是这个一千一百多万常住人口的城市，以及它每年产生、规模恐怖的入学需求；另一端，则是本就捉襟见肘的学位资源，以及更为紧俏的优质教育资源。
这个矛盾有多尖锐？回望研究的统计显示，2019年，石家庄的小学招生人数是17.1万人，这是自2007年有统计以来的最大规模。当年适龄入学的孩子是2013年出生的，可这一年石家庄的出生人口只有13.55万人。如果按这些孩子全部在石家庄入学来计算，还有剩余的3.55万的人，属于「未在石家庄出生，但在石家庄入学」的情况，也就是我们常说的「新市民」，而这背后，就可能是3万多个家庭。如果把时间线延长到2007年，新市民产生的入学规模，曾在2018年达到最高，有3.78万人，自2013年以来，这类入学需求一直在增加。

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