石家庄四十三中高中石家庄四十三中石家庄二外和43中( 三 )

很多时候，为了入学资格，石家庄购房者往往需要在「有学位、没品质」，以及「有品质、学位差」之间做选择。有些时候，我会建议说，看你的首要需求是啥，一般是孩子的上学问题耽误不得，可真到了自己要去选择的时候，还真是挺难的。
04下面说第二类学区房，准确的说法是「学位房」。顾名思义，买了房就有「牛校」学位。这种情况不常见，只在当下的少数项目上存在，给到的学位资源也不多，每家一般会分到一到两个，买房就生效，开发商帮忙代办，学位质量普遍很硬，民办私立，升学率数一数二，不买房只能通过递条子、找门子，削尖了脑袋往里钻。本质上，购房者花钱买的不是房，就是学位，当学校已经到了奇货可居，人见人爱的时候，附带这所学校学位的房产，价格也会高出一大截，购房者需要有比较强的心理承受能力。
这类房产的好处自不必说了，靠谱，够硬，我现在没听说有这类「学位房」的项目有办砸的，对于资金足够充裕，又苦于无门路、无机会的家庭而言，这类房产是抄近道、走捷径的方式。说到底，能用钱解决的问题，都不是问题。
当然，缺点也很突出：第一项，贵。有多贵呢？比同地段、同类型的普通房产贵30%都是有的，所以才需要有比较强的心理承受能力。第二项，便是稀缺。「牛校」的学位本身就稀缺，开发商花钱、花力气搞到了学位，分给每套房的业主，这种做法显然无法雨露均沾，这也必然带来的是「僧多肉少」和价格上扬。此外，这类学位房，多数无法带着学位转让，一旦转让，要么学位作废，要么需要再给学校交笔钱。
在抢占稀缺资源的道路上，处处都是成本。
更为重要的是，政策正在封死这类学位房的生存土壤。2020年出台的义务教育招生政策写得很清楚：除直升外，民办私立学校的学位要在教育主管部门的监督下，全部公开摇号确定。当然，政策也做了「尊重事实」的安排：新政策出台后，这类学位房已经彻底「断粮」；政策出台前、已成既定事实的学位房，则将随着市场消化而逐步消失。
05最后一类学区房，我们可以称之为「配建学区房」，开发商做，新项目，体量大，规划全，配建学校既是地块要求，也是项目体量达到一定水平之后的政策要求。
这类项目配建的学校必公办，除某些项目情况特殊外，多数有配建学校的项目，在拿地规划，对接教育主管部门时，都会被明确要求：配建学校公办，开发商出钱建，建好移交政府。至于学校引入或者加入哪个教育集团，配什么师资，那是政府规划的事情。
顺便说两件事：第一件，前些年石家庄将全市学校组合在一起，组建了若干个教育集团，一般是「牛校」带上两三所普通学校，新建学校也会根据政府规划加入这些教育集团，以求尽快成熟。第二件，石家庄的教育资源其实存在着隐形的「区域壁垒」，你很少会看到某区的「牛校」跑到其他区去开办新校区。
优质资源，老百姓争夺，区域之间也在「暗战」。
当然，打算借势配建学校的开发商，自然不会放过这个机会。在运作过程中，开发商也会主动帮助政府接洽优质教育资源，项目所在区内有的，当然最好，没有太好的，就引入一线城市的，北师大、首师大在石家庄落地附属学校，便属于这种情况。
这类学区房的优势很明显，便是「近水楼台先得月」。学校「软件」由政府来主导，但「硬件」还是开发商来做，配建学校一般和项目距离不远，大多数就在项目里面，即便是公办学校，移交政府并入划片招生规则内，近在咫尺的项目业主自然是率先受益。
06文章最后，回到前面提到的一个问题：首付和月供有限，「住得好」和「学校好」这两项需求先满足哪项？
回答这个问题，有个很重要的前提：你想让孩子上的学校有多强？「牛校」无止境，北京四九城里的史家小学，周边二手房价是20万一个平方级别的，妥妥地「宇宙中心」。回到石家庄，「牛校」加持的房价有多恐怖，前面的举例已经够多了。在这一点上，北京和石家庄其实是一样的。为争夺教育资源而穷极一切，这个「指挥棒」指挥下的购房行为，势必会脱离房子本身：
还看啥房啊？啥学校硬就买啥。
当下的石家庄二手房价，普遍是「跌破相」状态，但坚挺者也不少，其中自然少不了学区房。可问题是，没了学区房，一些房子的真实价值确实不敢恭维。本文开头提到的那套房，如果剥掉了四十三中划片的外衣，就那品质，价格至少会缩水掉30% 。这30%，便是购房者为学位付出的成本。可这种划片资源，并没有和房子死死捆在一起，或许就在明年，下一期的划片招生地图里，这种锁死的状态就会被分分钟打破。

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