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核心观点
采用中指院土地出让数据作为底层数据：数据选择上，中指院土地出让金与财政部签订合同总价款13年差距0.8％，15年差距0.3％，数据误差较小且细分到区县层面，因而本文选取中指院数据进行土地出让情况分析。
盘点2019年土地成交和溢价率：2016年以来，由于“限地价、限房价、竞配建”等系列土地政策，全国土地溢价率自2016年高点以来呈下滑趋势，2019年全国溢价率为13％（2016年为33％）。具体到省份上，综合出让金体量、增速和溢价率来看，浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省份，2019年全口径土地市场热度在全国处于前列水平。广西、甘肃省同比去年土地市场热度明显抬升。地级市方面，住宅土地成交体量500亿以上的合肥、绍兴、常州、金华，体量300-500亿的深圳、南宁、东莞，体量200-300亿的大连、宜宾、洛阳、宜春、南充市场热度较高。
盘点2019年土地推出力度和流拍率：2019年全国推出建面同比+2.9％，出让金同比+13％，楼面价同比+16％，流拍率6.0％。土地推出建面较2018年小幅增长，受楼面价抬升，出让金增速相对高。与此同时，流拍率位于历史较高水平，主要受土拍政策压制下，土地资产质量下滑，房企拿地意愿减弱影响。具体到省份上，结合推出建面、楼面价同比和流拍率来看，湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强，且流拍率较低。江西推出意愿相对较低，且流拍率较高。地级市方面，2019年推出建面2000万方以上的地级市中，十堰、绍兴、广州、永州、梧州推出力度较大，且流拍率较低。
2019年各省土地市场供需综合比较：
土地市场相对较好的有几类省份：（1）推出建面同比下滑，但受益于楼面价上涨带动，成交市场表现较好的有浙江、江苏、广东、福建、安徽，其中安徽主要受合肥、马鞍山重点城市拉动；（2）推出建面同比、出让金同比、溢价率同时较高，且流拍率较低的有广西、甘肃，其中甘肃增速高与其成交体量整体较小有一定关系；（3）推出建面同比较高，成交市场同比去年有小幅抬升，且流拍率较低的有湖南、山西、贵州、天津。
土地市场相对较差的有几类省份：（1）推出建面同比较高，但土地成交市场指标相对较差的是新疆；（2）推出建面同比下滑，同时成交市场热度偏低的省份有青海、河南。
核心假设风险：土地数据统计存在误差。
1 研究数据选择与土地成交对财政的传导
“土地财政”有几层维度：一是通过出让土地获取土地出让收入，二是通过建筑业和房地产带来相关税费的增加，三是以土地作为抵押物从而获取债务收入。
本篇报告主要分析第一个维度里的国有土地出让情况。由于各个地方的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”披露频率低，更新速度慢。我们用微观监测的土地成交数据作为分析的主要依据。
土地数据选择上，目前市场上有中指院、克而瑞、中国土地市场网3个来源，统计全国土地成交数据，其底层来源均为各地方国土局土地出让公告。考虑信息准确性、覆盖城市广度、更新速度，本篇报告使用中指院数据，统计范围为全国351城 +河南省、湖北省、海南省、新疆维吾尔自治区省（自治区）直辖县级行政单位。

文章插图
1. 从微观土地成交到国有土地出让收入的传导路径
由于本文的分析数据为微观土地成交，因而有必要理清从微观土地成交到宏观国有土地出让收入的影响路径。
根据2009年11月财政部政策以及2010年3月国土部政策（见下表），土地成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，期限上采用就地直接缴纳入库的方式，即收付实现制。金额上，签订合同后的1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年（2009年政策表示“特殊项目2年内全部交清”，2010年政策最迟付款时间统一为“不超过1年”）。

文章插图
从数据上来看，财政部公布的土地出让签订合同总价款是先导指标，领先于实际缴纳入库、确认后的国有土地使用权出让收入（计入地方政府性基金收入）。其中50％的土地出让价款1个月内实际缴纳，剩余款项滞后时间不超过1年。2019年，确认后的国有土地使用权出让收入约占地方政府性基金预算本级收入的90％，占地方一般公共预算本级收入的72％。由于2016年之后财政部不再披露土地出让签订合同总价款，因而我们采用中指院公布的土地出让金代替该指标。

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