苏州装修贷苏州装修贷款怎么申请 _装修问答

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我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，最近一个月苏州二手房次新小区踩盘情况，1.急售房源并不多，消化速度以一周时间为主，资产价格坚挺。2.房东大多存在近七成抵押贷无法结清 3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主 4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程中房东不愿让步。请问：1.投资性购房现在是买入的时机吗？还是等下半年或明年再说 2.小区均价的九折房源是否可以购买？
苏叔：你好，从你看房的总结来看，你对房产投资还没有入门。
1)高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。
没错，房东不领行情、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家第一时间秒走，但这并不代表他们就总能买到最好的房子和最便宜的价格。
因为，真的好房子，大多数时候就是会挂一个高于小区成交均价的价格。
而自住型买家绝大多数是对价格体系没有绝对清晰认知的(但其实不少自住型买家，比普通业余到处都看投资型买家，还是更熟悉小区)，他们对于一套看起来高于成交均价，但其实真的物有所值甚至物超所值的房子，并不一定能第一时间认知到价值，并在还价空间不大的前提下，果断做出买入的决定。
而且，自住型买家会做一件很傻的事情：等待所谓的“好的买入时机” 。
殊不知，长期（踏空）风险就是短期风险，如果你认为三年后会涨，最佳买入时机绝不是两年零11个月以后或者两年零9个月以后，而是现在。
【苏州装修贷苏州装修贷款怎么申请】哪怕最坏情况，整整三年的(扣除租金机会成本后的)资金成本，也不过10%左右，和一轮行情的总体平均涨幅相比，根本微不足道可以忽略。
整天叫嚷着“苏州三年没涨，你的感想如何，站岗滋味好吗”的低智人群，可以直接拉黑了，他们这辈子赚不到什么钱的。
微观层面，市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。
2) “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。
这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、设施等折损导致的。
不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。
3) 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。
两者之间，本来就会有5%左右的差异。
因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。
而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。
真的用一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。
4) 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。
我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货，反而是精挑细选的白菜心上等A级好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？

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