装饰装修合同适用法律

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【前言】开发商为了追求更大的利益，往往会采取“捆绑装修售房”模式，即：以“毛坯”交付向房管部门申请预售证，但实际捆绑质次价高的“精装修”，签订房屋买卖和装修两份合同。那么，这份“装修合同”效力如何？购房者能否主张解除？
一
“捆绑装修售房”模式概述
1、开发商与购房者签署的商品房买卖合同约定毛坯交付。
2、对于捆绑的“精装修”部分，通常由购房者与装修公司签署精装修协议。
3、装修费既有由装修公司收取的，也有委托开发商代为收取的。还有一种情况是，精装修合同未约定价款（装修费为0元），这种情况通常是毛坯备案价较高或者出于促销的需要，开发商以“赠送装修”为噱头。
4、精装修合同约定的装修费往往是高于正常装修价格的（“质次价高”）。
5、为便于装修公司装修，通常会在精装修协议中约定“委托装修公司收房” 。
二
“捆绑装修售房”模式下的装修合同效力
需要说明的是，本文的分析是建立在商品房买卖合同合法有效的前提下，如果商品房买卖合同无效、被撤销或者解除，那么，再讨论装修合同的效力也就没有意义了。
对合同效力的审查，要看两个方面：一是，是否具备民事法律行为的有效条件（《民法典》第143条）；二是，是否存在民事法律行为的无效事由（《民法典》第144条、第146条、第153条、第154条）。
法条链接
《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

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购房者签订精装修合同必须是出于真实的、自由的意思表示，否则合同无效或可以被撤销。一种典型的“意思表示不自由”情形是，有证据表明，开发商将缴纳装修保证金、签署精装修合同作为购房或者商品房买卖合同签署的前置条件——若不签署精装修合同，则不能购买该房屋。
例如，广州市中级人民法院裁判认为：虽然《精装修合同》是购房者与装修公司签订的，但《购房合同》约定了案涉房屋装修交付，应当认为《精装修合同》是由开发商主导签订的，并非购房者的真实意思表示。[黄嘉健、广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，（2018）粤01民终15723号]
但是，购房者要证明自己的意思表示不真实、不自由的举证难度较高，出于交易稳定的考虑，法院往往不会轻易认定《精装修合同》无效或者判决撤销。如深圳市宝安区人民法院裁判认为：装修公司为开发商指定，房屋装修事宜系与商品房销售事宜一并协商，契约三方关于统一装修标准的合意是确定的，装修合同由双方当事人协商自愿签署，为真实意思表示，合法有效，双方应循诚信原则，全面履行合同。[盛子仪与深圳市润景装饰工程有限公司物权保护纠纷，(2019)粤0306民初16309号]