租赁公司怎么赚钱？租赁公司盈利靠什么？( 三 ) _自如友家

金喆认为“大房东”与“二房东”的模式区分理论上不是REITs的门槛，如果有资质良好的物业，魔方在拿到15到20年的租约之后有考虑做REITs的可能，“但当下我认为ABS已经满足魔方公寓融资的需求了。”
长租品牌试水ABS热情不减。金喆向采访人员透露，魔方公寓正在积极筹备推出第二只ABS，“具体日期我不便透露，但会很快，我想这也说明我们第一只ABS运行比较良好，所以第二只ABS才会更加顺利地推出。”
另一个试水者自如的动作更快，5月8日，自如2号储架式ABS项目第一期在上交所举行挂牌仪式，其底层资产仍为房租分期小额贷款。“自如能获得20亿元的储架额度，是交易所和资本市场对自如运营模式和管理能力的认可。”自如方面一位负责人告诉《中国经济周刊》采访人员，“从2017年8月自如发行第一只规模为5亿元的ABS起，其运行至今表现良好，若以市场常用的M3口径统计，尚无逾期记录。今年我们已经发行了5.6亿元的ABS，一年内还会有另外14.4亿元的ABS产品发行。”
租赁公司盈利靠什么？
对于在我国，REITs能否实现其在国外的作用？业内有不同的声音。
亚豪机构原市场总监郭毅曾对《中国经济周刊》采访人员表示，REITs实现的前提是底层物业及其他资产共同组成的资产包有较为可观的收益率，以及较为可观的未来增值可能性，这两者若得不到市场认可，则从逻辑底层就推翻了REITs获得市场认可的可能性。“目前中国租赁市场的第一大问题就是租售比过低，在上海、北京这样高房价的城市租售比仅为500比1，若租赁公司迟迟赚不到钱，他们发行的REITs肯定收益不高。”
中原地产研究员首席研究员张大伟则直接表达了对REITs的“不看好”，“现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资，只能是企业贴息。虽然一定程度上可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的REITs 。”
张大伟认为，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，在这种情况下，租赁企业的核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。此外，目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成有知名度的品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争。“不过，租赁政策频繁发布，租赁市场越来越规范，肯定会提高租赁企业继续投资租赁业务的信心。”
此前，万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年，90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元，如此租金引起了以自持为名，行“以租代售”之实的猜测，同样引发了“长租品牌无法盈利，企业不得已而为之”的猜测。
“《通知》中有一句话非常关键：房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法。”王戈宏告诉《中国经济周刊》采访人员，若一切计算方式都从最终收益出发，对目前各种价格标注体系是很大的冲击。王戈宏认为，若按收益法测算，目前很多商圈“有价无市”，盲目标高价但无人问津的楼盘的实际市场价格会降低很多，此前业界一直在说的“租售比”过低的问题也将有所改变。“租金不变的前提下，售价没有那么高了，租售比自然会提高。我觉得单纯看租售比的观点过于静态了，长租品牌的任务就是通过租赁市场的不断壮大和成熟最终提高租售比。”王戈宏说。
对以收益法为主的估值方式，金喆认为这个提法对以重资产模式运营的租赁企业影响更大，但对运营方来说最终造成的结果是一致的，就是“租售比会提高” 。“原来资产的估值以成本法为主，之前有些房企会报比较高的租金价格，从成本这一端出发，考虑到地段和建设成本标高价是有依据的。但做租赁更多地要从客户这一端出发，为在一二线城市打拼的年轻人们创造价值，我们更倾向于以为客户创造了多少效益这个标准来估算。这与收益法是一致的。”金喆说。