住宅库存去化周期,什么叫去库存化效应

百城住宅库存连跌35个月了吗?

住宅库存去化周期,什么叫去库存化效应

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随着三、四线城市楼市交易量的提升,全国百城住宅库存再次降低 。截至6月底,全国百城住宅库存已经连续35个月减少 。截至2018年6月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米,环比减少0.2%,同比减少8.0% 。观察历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果 。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平,即库存规模回落到了6年前的水平 。
值得一提的是,在100个城市中,有74个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大,跌幅分别为56%、48%和46% 。总体上说,库存同比下跌的城市数量更多,这也带动了百城库存规模出现下跌 。住宅库存的下跌,意味着消化周期的缩短,导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系 。
另一组数据显示,截至2018年5月份,100个城市新建商品住宅“存销比”,即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值与5月份持平 。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,鉴于房地产行业的特性,一般来说,库存去化周期合理区间为12个月-16个月 。由此可见,百城住宅库存规模偏小,不足10个月就可以卖完
具体来看,一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月,与5月份相比,一、二线城市存销比有所反弹,而三、四线城市继续收窄 。更重要的是,三、四线城市的存销比下跌较为明显 。当前数值是2009年以来的月度最低值,即最近10年中,三、四线城市的去化周期达到了最低值 。在存销比小于6个月的24个城市中,17个城市为三、四线城市 。
具体来看,在100个城市中,有19个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有21个城市的存销比位于12个月-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有60个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小 。严跃进表示,2018年上半年,全国百城库存水平继续下跌,这与房屋销售行情总体不错有关系 。库存规模正步入到“缺货”的阶段,这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象 。他进一步称,2018年下半年,相关城市需要继续调整供求关系,进而稳定房价 。若开发商下半年稳定不移地推进补库存战略,包括加大拿地力度和加快开工节奏,那么相关城市将有更多可售房源或库存 。但是客观来说,考虑到存销比目前依然处于历史低位,要想反弹、回归到均衡值或合理值水平,仅靠半年时间其实还是略有压力的 。
房地产去库存周期究竟有多久
住宅库存去化周期,什么叫去库存化效应

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每个城市地方的去库存周期都是不一样的,shqianyy
从一二三线城市来看,受监测的各线城市库存明显下降 。截至10月底,一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2631万平方米、17007万平方米和4088万平方米,环比增幅分别为-6.4%、-1.0%和0.3%,同比增幅分别为-28.1%、-9.0%和-3.6% 。
三类城市总体处于低位 。10月份,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9,这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比9月份9.0个月减少了0.1个月的水平 。观察历史数据,目前存销比处于历史低位,并不断接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值 。
业内专家表示,2016年前三季度35城去库存周期总体处于下行态势,且不断接近历史低位 。从实际情况看,这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力 。当然政策管控后,部分城市供应量已有所上升,而成交量有所下滑,这在一定程度上可以缓解库存不足的风险 。