装修公司征收自己家房子做样板间( 二 ) _装修问答

税务分析
1、对于增值税而言，由于销售不动产和建筑服务的适用税率相同，收入的税务定性不会影响整体税负。
2、对于企业所得税而言，收入的税务定性不会产生永久性差异。
3、对于土地增值税而言，如果定性为“销售不动产” ，则土地增值税清算时，其增值额将增加17000万元（30000-10000×130%），并相应拉高增值率、适用税率和应纳土地增值税额；如果定性为“销售建筑服务” ，则装修款无需缴纳土地增值税，从而严重侵蚀土地增值税税基。
（五）收入定性可能导致损害纳税人权益
实务案例
接上例甲公司A项目。
税务分析
1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定， “开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”
2、甲公司A项目于2019年12月竣工验收，依据国税发[2009]31号第九条规定，如果随房价收取的装修款定性为“销售不动产” ，则装修款20000万元应当于2019年12月确认为企业所得税收入，而此时装修尚未开始，实际发生的装修成本为0元，将导致甲公司提前缴纳企业所得税，一定程度上给纳税人增加了税收负担；如果A公司后期无收入实现，后续发生的装修成本形成亏损而不能退税，客观上损害了纳税人权益。
3、实操中，甲公司与主管税务机关沟通，于2019年12月商品房竣工验收时，装修款20000万元按照预计毛利率预计毛利额，计入当期应纳税所得额；然而，这样操作与第九条完工产品据此结算实际毛利额的规定明显相悖。
三、不同收入定性应当取决于业务定性
结合房地产开发业务的特殊性，对于随房价收取的装修款，笔者认为不能搞“一刀切”的简单定性，而应当首先分析和判断开发业务的定性。
（一）业务定性决定财务和税务定性
1、对于随房价收取的装修款，单纯地以会计准则或者税法条款给出收入定性，犹如无源之水，无本之木。任何一项财务或税务定性，它应当而且只能取决于业务定性。
2、房地产开发作为一项特殊的业务，商品房作为一项特殊的商品，从立项、规划、开发建设、预售到竣工交付，都有它的特殊性。其开发业态（如：住宅、商业）在立项和规划环节已经确定，交付标准（如：毛坯房、全装修房）在建设和预售环节已经备案。
3、如果建设和预售环节已经备案为毛坯房，那么销售装修房业务的实质就是两项业务，一是销售毛坯房业务，二是毛坯房装修业务。商品房竣工验收应当是针对毛坯房的竣工验收，商品房完工以毛坯房竣工验收为标志。因此，随房价收取的装修款应当定性为“销售建筑服务” ，其企业所得税收入的确认以装修进度为准，不会导致提前缴纳税款。
4、如果建设和预售环节已经备案为装修房，那么其实质就是一项业务，即销售装修房。商品房的竣工验收应当是针对装修房的竣工验收，商品房完工以装修房竣工验收为标志。因此，随房价收取的装修款应当定性为“销售不动产” 。国税发[2009]31号第九条规定的结算实际毛利额的时点应当在装修房竣工验收时，不会损害纳税人相应权益。