没挡住！61个重点城市房价跌回1年前，央媒回应指明两条“出路” 中国之最200个至300 _中国之最200个至300

文/纵横论市
这几天好几位朋友对我说，房子已挂出半年到两年不等，到现在都没有卖掉。有朋友很是着急的说，因为他准备换新房，看中的新房优惠力度也挺大，但现在住的房子卖不出去的话就没有那么多首付资金。还有朋友说，本来趁着疫情结束后市场迎来恢复，好处理掉老房子，但也就3月份有一位客户来看过，还的价格还不到21年的8成。
不得不说，现在不仅新房不好卖，二手房也比较难卖，而且具有普遍现象，这是一个不争的事实。根据央媒中国经济时报给出的5月份70个大中城市房价变动数据显示，其中有61个城市的二手房价同比一年前下降，占比达87% ，剩下的几个要么微涨，要么持平。这里普及一下，根据官方的解释，每月公布的70个大中城市基本是能代表各区域的经济实力、城市规模和辐射力的重点城市，这些城市的房地产数据变化，反映出的是楼市整体市场表现。如果说新房由于限价和推盘节奏的原因，不能真实反映市场真实情况的话，那么，二手房就是实打实的市场。可以说，二手房价已呈现全面普跌之势，所有博大精深的词语都无法掩盖这一事实。
有网友感到疑惑不解，我们的楼市是政策市，自去年下半年以来我们一直在出台各种楼市优化措施，今年各地也有320次的稳楼市政策出台，像放开限购、提高公积金贷款额度、发购房补贴、降低房产交易中介费、房贷利率一降再降等等，为啥二手房价格下滑趋势没有挡住呢？针对这一问题，央媒中国经济时报以题为《年轻人心态变了倒逼房地产转型》文章算是做了回应。
归纳一下，主要有三大方面原因：一是总需求不足；二是年轻人心态变了，购房不再是唯一选择；三是购房意愿不强，房价下行风险是影响购房决策的重要原因。这三句话如何理解？
啥叫总需求？其实，这是我们未来房地产一直会面对的局面。首先是14亿人已经到了总人口的顶峰，新生人口呈现快速下降趋势，从1500万人/年降到1000万以下，前后不过只用了5年时间，且有进一步下滑趋势。其中60岁以上的老龄人口超过2.7亿，占到总人口的近1/5 ，且占比进一步加大是无法逆转的趋势，加上新生人口不济，意味着未来楼市需求将断档、青黄不接；其次是常住人口城市化率超过65% ，如果再把户籍在农村且在城市有买房的情况算上的话（比较普遍），以房子算实际城市化率，我们的城市化率应该在70%-75%之间，已经过了发达经济体的快速城市化阶段，翻译成白话是，未来进城的人口将越来越少。
还有一个最为关键的因素是，虽然还存在城市与城市之间、家庭与家庭之间的住房分配结构差异，但都无法掩盖我们的住房总量已经饱和的事实。官方给出非常保守的数据显示，城镇人均住房面积已经超过40平米，这还不包括无法计算的大批在建、拿地未建住宅，也不包括可供居住的各种公寓以及各类小产权、自建房等。所以，无论在哪个城市，身边有两三套房子的家庭非常普遍，不仅在本城市有，在其他地方也有，老家可能还有。说到底，现在有房子的不稀奇，没房子的才稀奇，所以，央行报告说城里人只有4%的人没有房子所言非虚。