房屋登记实务中预告登记的几种情形

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预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本条以列举和概括规定相结合的方式界定了预告登记制度的适用范围，即何种请求权可以依法进行不动产预告登记。
据此规定，笔者认为对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。
《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。”根据此规定，在实践中除了本条(一)、(二)、(三)款所列具体情形外，笔者对工作中接触到的“法律、法规规定的其他情形。”如：合作联建房屋，集资建房，拆迁安置等能否进行预告登记浅析如下：
一、合作联建房屋可以联建协议为依据进行预告登记。
笔者所述的这种与建住房[2006] 196号《关于制止违规集资合作建房的通知》等相关文件所指不同，其基本形式为：某一宗土地使用权为两个以上自然人、单位或其他组织，其核发的建设手续与土地登记簿上记载的土地使用权人一致， (一般情况下，其土地使用权取得方式为出让)他们以民事协议约定如何共同出资修建并对将来建成后的房地产怎样经营管理或进行利益分配的行为。
在这种协议中，有一项重要内容：即以合作联建全体所有人为义务人，单独个体为权利人对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套(幢、层、间)房屋归谁所有。
一般情况下，如果没有关于房屋分配的协议，则将来建成的房屋应根据《物权法》第一百零四条按照出资额确定按份共有比例，也就是说将来建成的房屋都应登记为所有合作联建人共有。
这将导致在管理、处置这些房屋时由于共有关系的存在而带来许多不便，这样的结果不利于发挥物的效用。
合作联建各方以协议的形式来分配确认房屋的归属，并进行预告登记，笔者认为这样可以更有效地保护当事人各方的利益不受损害。
首先，这份协议满足“或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的法律规定;其次，预告登记后，单独个体作为物权的请求权人，可以保全将来的房屋不被协议的另一方或他人占有和处分.并可以因预告登记防止第三人的介入而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力;(这里不存在破产保护的效力，因为理论上不会产生或者产生了也不会对预告登记权利人造成影响。
)第三、预告登记后，由于各自向承建方结清所需要的建设费用，所以不存在协议双方之间的债权债务的问题。