返还原物纠纷审理要点合同纠纷判决书( 二 ) _生活百科

此外，2014年8月25日，丙公司与程怡签订了《商品房合同》，程怡以1363960元的价格购了15号楼206室的房屋。双方约定了房屋的付款方式和交付时间，并约定由C公司负责为程怡理产权登记手续。
程总向我院提交了丙公司与程一签订的《商品房合同》，用以明其购206号房屋，合同约定的价款为1363960元，已向丙公司支付约85万元；提交B市家庭房装修改造施工合同、水电费单等。，以明丙公司自2014年房屋交付给其使用以来，一直占有使用。C公司认识到了这一点。
C公司和程怡均表示，签订《商品房合同》时，L商城当时的法定代表人朱庭辉在场，并认可双方签订的合同。庭审中，刘钊承认自己核实过房屋状况，知道他人占有使用，称所有房屋均为承租人占有使用。Y公司表示，其在与刘钊签订《商品房转让合同》时，已如实告知了刘钊之前购涉案房屋的过程，并认可刘钊在购前确实对该房屋进行了检查。刘钊、Y公司未向我院提交双方签订的商品房转让合同。我院确认，双方在上述合同中约定:“上述房屋由C公司居住，房屋交付事宜由受人自行解决，出人不承担由此产生的法律责任。”
第四，裁判结果。
驳回张三的全部诉讼请求。
动词（verb的缩写）律师评论。
依照法律无权占有不动产或者动产的，债权人可以请求返还原物。
本案中，张三对涉案房屋的所有权已经生效判决确认，本院无异议。但本案是张三基于其对涉案房屋的所有权而提起的返还原物的诉讼，因此涉案房屋的占有、使用情况，使用人是否无权占有，丙公司、Y公司是否有交付涉案房屋的义务，应当成为处理本案的依据。根据已查明的事实，C公司和Y公司均未占有或使用该房屋。丙公司与未就涉案房屋订立合同，已协助根据生效的民事判决将该房屋过户给张三。
庭审中，Y公司和刘钊称，在签订《商品房转让合同》过程中，刘钊对涉案房屋的情况进行了核实，并知晓该房屋的占有和使用情况。Y公司如实告知刘钊该房屋的购过程。同时，双方在合同中约定，该房屋现由C公司入住，交房事宜由受人自行解决，出人不承担由此产生的法律责任。该协议明刘钊对涉案房屋的占有和使用是知情的，上述合同已经生效。民事判决认定合法有效，Y公司不承担腾退交付房屋的合同义务。故张三主张C公司、Y公司腾退并交付涉案房屋缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
本案争议的焦点是程仪是否无权占有涉案房屋。
首先从债权的角度来说。根据法律规定，一方当事人以出人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。受人因出人未取得所有权或者处分权而要求出人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。经审理查明，C公司与程毅签订的商品房合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。在审理过程中，虽然双方对涉案房屋的权属及处分存在争议，但不能认定上述合同无效。依法成立的合同受法律保护。根据双方提供的据和当事人的陈述，合同已经履行，大部分房款已经支付，交付的房屋已经由程毅占有使用。虽然尚未理过户登记手续，但程毅对该房屋的占有依据是Y公司与签订《商品房转让合同》前已生效的《商品房合同》。根据法律规定，租赁期间租赁物所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。根据“举重若轻”的原则，程益有继续占有和使用涉案房屋的权利。
其次，从产权角度。一是根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。C公司与程毅签订《商品房合同》时，并无有效法律文书确认涉案房屋所有权归Y公司所有，故C公司仍为该房屋名义上的所有人。其次，根据法律规定，所有权人对其不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。Y公司是涉案房屋的实际购人。在庭审中，Y公司声称其知道并认可C公司与L公司签订的合作协议，但该协议并未履行，只是因为C公司未支付其货款。Y公司虽未在协议上盖章，也未由其法定代表人签字，但根据当事人的陈述和已查明的事实，可以认定Y公司默示确认了合作协议的内容，也可以认定为Y公司作为实际购人对涉案房屋进行了处分。基于上述情况，无论是房屋名义所有人C公司，还是实际购人Y公司，均认可并允许程毅占有使用涉案房屋。

返还原物纠纷审理要点 合同纠纷判决书( 二 )

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