淄博市市级公租房运营管理规定淄博市市级公租房运营管理规定细则 _住房

第一章总则
第一条为加强和规范市级公共租赁住房运营管理工作，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部第11号令)、《关于公共租赁住房和廉租房并轨运行的通知》(建保〔2013〕178号)、《关于进一步规范发展公共租赁住房的意见》(建保〔2019〕55号)、《关于公布淄博市住房保障相关标准的通知》(淄政办字〔2019〕92号)、《关于印发淄博市公共租赁住房保障办法的通知》 (淄政办发〔2020〕14号)等有关规定，结合市级公共租赁住房实际，制定本规定。
第二条本规定适用于市政府投资建设(购买)的公共租赁住房(含原廉租住房，下同)的运营管理工作。
第三条市住房城乡建设局负责市级公共租赁住房运营管理的政策制定、业务指导、监督检查和清退执法等工作。
市财政局负责市级公共租赁住房租金收缴和使用的监督管理以及维修资金的核拨工作。
市住房城乡建设保障服务中心承担市级公共租赁住房运营管理的保障服务工作，负责市级公共租赁住房运营管理相关政策落实、房源分配与调整、租金调整等工作;牵头对市级公共租赁住房的保障家庭资格实施年度复核和开展定期入户动态核查工作。
市基础设施和保障房投资建设有限公司是市级公共租赁住房项目的具体运营管理单位(以下简称“运营管理单位”)，负责市级公共租赁住房入住手续办理、合同签订、租金收缴、日常巡查、维修养护、房源腾退、入住房源档案建立与管理、违规违约行为证据收集等工作以及按照有关规定或租赁合同约定应当承担的相关工作。
第二章房源分配
第四条张店区、淄博高新技术产业开发区、淄博经济开发区、文昌湖省级旅游度假区、淄博新区(规划调整后)已取得《淄博市公共租赁住房保障资格证》(以下简称《资格证》)并在有效期内的家庭可申请市级公共租赁住房。
第五条市级公共租赁住房房源按照以下程序进行分配：
(一)发布通知。市住房城乡建设保障服务中心通过市住房城乡建设局网站、市住房城乡建设保障服务中心网站等途径向社会发布房源分配公告。分配公告应包括拟分配房源的位置、数量、户型、建筑面积;报名的时间、地点、方式;分配规则、租金标准、租房保证金等内容。
(二)报名登记。在报名截止日期前，申请保障家庭持《资格证》、身份证、优先保障证明材料到市行政服务中心市住房城乡建设局服务窗口登记报名或将材料拍照、扫描后发送到指定邮箱进行网上报名。报名结果面向社会公示，公示期为5天。
(三)资格联审。市住房城乡建设保障服务中心于报名截至日期次日起10个工作日内，会同相关部门对优先保障家庭的资格进行联审。
(四)综合排序。市住房城乡建设保障服务中心按照《淄博市公共租赁住房综合计分排序办法》对申请保障家庭进行综合计分排序，排序结果面向社会公示，公示期为5天。经公示无异议或经调查异议不成立的，纳入选房名单。
(五)组织选房。发布选房通知，纳入选房名单的申请保障家庭按照排序结果选房。选房结果向社会公示，公示期为5天。公示无异议后，市住房城乡建设保障服务中心向已经选房的申请保障家庭(以下简称“承租人”)发放《入住通知单》并将选房结果以函件形式告知运营管理单位。
第三章入住管理
第六条运营管理单位应按照下列程序为承租人办理房屋交付入住手续：
(一)承租人持本人身份证等相关有效证件到所申请公共租赁住房项目现场办理入住手续。授权委托办理的，受委托人应持本人和承租人身份证以及《授权委托书》。
(二)运营管理单位根据市住房城乡建设保障服务中心提供的选房结果核对承租人的身份信息，承租人有共同申请人的，应核对共同申请人的身份信息。
(三)承租人分别与运营管理单位、物业服务机构签订《公共租赁住房租赁合同》(以下简称租赁合同)、《物业服务协议》并交纳相关费用。
(四)运营管理单位与承租人一起验收房屋的设施设备，核实水、电、气计量表读数等，点交钥匙、水、电、暖卡等相关物品。
(五)运营管理单位与承租人确认无误后，双方在《房屋入住验收单》签字确认，完成房屋交付工作。《房屋入住验收单》由承租人与运营管理单位双方留存。
第七条运营管理单位自收到市住房城乡建设保障服务中心选房结果函件后，应在1个月内为同一批次分配入住的承租人办理入住手续，并将办理情况向市住房城乡建设保障服务中心进行报备。承租人因个人原因在自收到《入住通知单》之日起1个月内未办理入住手续的，视同自动放弃, 2年内不再受理其公共租赁住房保障申请。
第八条房屋交付时，运营管理单位应当确保交付房屋的结构及设施、设备能够正常使用。不能正常使用的，承租人应当于房屋交付当日内向运营管理单位提出，否则，视为该房屋符合正常使用条件。
房屋整体分配给企业的，企业应当指定经办人携带本人身份证、本单位的《授权委托书》统一办理房屋交付手续。
第九条运营管理单位与承租人签订的租赁合同应当载明公共租赁住房的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备状况、租赁期限、租金数额、租房保证金和支付方式、使用要求及物业服务、房屋维修责任、收回(退回)住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

房屋整体分配给企业的，租赁合同还应当包括：企业租赁房源内部管理责任、居住职工信息、配合运营管理单位管理的职责等。
第十条租赁合同期限最长不超过3年。合同期满符合保障条件的，可以申请续租。
承租人不具有完全民事行为能力的，由运营管理单位与承租人的监护人签订租赁合同。监护人应当保证与承租人共同居?。⒙男邢嘤Φ募嗷ひ逦窈驮鹑?。
房屋整体分配给企业的，企业应制定房源分配方案，报市住房城乡建设保障服务中心审核后，统一组织符合保障条件的职工与运营管理单位签订租赁合同。租赁合同期限为1年，合同期满符合保障条件的，可以申请续租。
第十一条签订租赁合同时，运营管理单位可视情况向承租人收取一定数额的租房保证金，每户的租房保证金原则上不超过室内房屋装修费用，具体金额由运营管理单位确定。
租房保证金实行专户存储，不得用于其他用途，租赁合同期满或终止，承租人无违约责任并结清租赁期间各项费用后，退还履约保证金本金。房屋整体分配给企业的，由企业统一收取和交纳租房保证金。需退还租房保证金时，统一向企业退还。
第十二条运营管理单位应在租赁合同签订后1个月内，建立入住房源台账，报市住房城乡建设保障服务中心备查。房屋整体分配给企业的，企业应积极配合提供相关资料。
入住房源的承租人发生变动的，运营管理单位应及时更新入住房源台账，并于下个月月底前报送更新后的台账。市住房城乡建设保障服务中心应及时将有关数据信息录入全国公共租赁住房信息系统。
第四章房源调整
第十三条符合下列情形之一的承租人，可以申请调整房源。房源调整可以在同一项目中进行，也可在市级不同项目之间进行。
(一)家庭成员中有残疾人员或重大疾病患者，因生活不便确需调整的;
(二)现配租房屋人均住房建筑面积低于15平方米的;
(三)因家庭经济困难，自愿调整到面积较小、综合费用较低房源的;
(四)现配租房屋出现水、电等影响居住问题，经维修后仍不能满足居住条件的;
(五)邻里关系不和睦，经运营管理单位或社区居委会进行2次以上调解，仍无法缓和的;
(六)已配租家庭之间协商一致，同意互换配租房源的;
(七)家庭成员中有少数民族，因共同生活习惯申请调整的;
(八)其他特殊情形。
第十四条申请房源调整的，按照以下程序办理：
(一)申请。申请房源调整的承租人向市住房城乡建设保障服务中心书面申请并提交以下资料：
1.《公共租赁住房房源调整申请审批表》;
2.符合第十三条规定情形的相关证明资料原件及复印件1份。
3.与现租住房屋运营管理单位签订的《房屋租赁合同》。
(二)受理及审核。市住房城乡建设保障服务中心自收到申请资料5个工作日内完成审核。
(三)轮候。市住房城乡建设保障服务中心将审核通过的申请房源调整的承租人列入轮候名单，并按照《淄博市公共租赁住房综合计分排序规则》进行综合计分排序，建立房源调整轮候台账，按照计分排序结果确定轮候顺序并进行公示。
(四)房源调整。市住房城乡建设保障服务中心根据腾空房源情况进行房源调整。申请房源调整的承租人挑选房源后，经公示无异议的，向运营管理单位出具《房源调整通知单》，运营管理单位凭《房源调整通知单》做好房源调整工作，重新签订租赁合同。
第十五条已进行房源调整的承租人入住新配租房源前，市住房城乡建设保障服务中心应书面通知运营管理单位，做好其原配租房源合同终止、费用结算等工作，确保不重复享受保障。
第十六条申请房源分配或调整承租人选房后又放弃的，2年内不再受理其公共租赁住房房源分配或调整申请。
第五章租金管理
第十七条市级公共租赁住房按照市政府文件规定,根据承租人家庭类别实行差别化租金并进行动态调整，具体标准根据地段、配套等情况合理确定。建筑面积不超过60平方米的配租房屋，租金根据家庭类别按当年住宅市场平均租金标准的一定比例收?。?超过60平方米的部分，按照当年住宅市场平均租金标准由保障家庭自行承担。
第十八条市级公共租赁住房根据承租人入住日期，在每季度结束前15日内收取下季度房屋租金，由运营管理单位或委托物业服务机构向承租人出具山东省非税收入通用票据，由承租人直接将房屋租金上缴市级财政。
第十九条运营管理单位应于每季度末对未缴租金情况进行统计整理，必要时进行入户调查核实，可采取电话、入户催缴、送达《租金催缴通知单》等方式督促欠租的承租人补缴租金。对经多次催收仍拒不缴纳租金或无法联系的租户，应保全催缴证据。

第二十条承租人家庭类别发生变化，可向市住房城乡建设保障服务中心提出书面调整租金申请，并提供相关证明材料，经核验合格后，将承租人拟调整租金情况进行公示，公示期5天。经公示无异议或经调查异议不成立的，市住房城乡建设保障服务中心向承租人所租住房屋的运营管理单位出具《公共租赁住房租金调整通知单》，承租人凭《公共租赁住房租金调整通知单》到运营管理单位办理租金调整手续，5日内签订补充协议。租金标准在下一次缴纳房租时予以调整到位。
第二十一条市级公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，纳入预算统筹安排，专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房建设贷款本息和公共租赁住房及非住宅在预定使用期限内正常使用所必需的修缮、养护和对其环境综合治理、绿化、卫生等物业服务费、公用水电费，以及必要的日常管理办公经费等开支。在偿还政府公共租赁住房建设贷款本息期间，租金收入不能满足管理和维护开支的差额部分，在财政预算中安排。要做好资金项目精细化预算，原则上当年支出不超过当年非税收入。
第二十二条市级公共租赁住房配套商业服务设施的租金收入，按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，可用于公共租赁住房维修维护、公共配套设施水电费、运营管理单位管理日常办公费用的支出。
第六章权属管理
第二十三条公共租赁住房应明确权属，办理不动产登记。在不动产登记簿和不动产权证上注明房屋类型和用地性质。
第二十四条公共租赁住房应按投资主体确定房屋权属。市级公共租赁住房的产权归市政府所有，市政府授权市基础设施和保障房投资建设有限公司作为市级公共租赁住房产权人进行不动产登记并按照规定缴纳物业专项维修基金。
第二十五条公共租赁住房进行不动产登记时，应在不动产登记簿和不动产权证上注明“公共租赁住房”字样，并注明房屋产权人及投资各方所占产权份额。
第七章日常管理
第二十六条承租人应当保证所租住房屋仅限于承租人及共同申请人或监护人居住使用，不得转借、转租、空置。不得擅自对房屋进行装修，不得改变房屋结构和内部设施，不得添置对房屋结构有影响的设备设施。承租人擅自拆改、变动或损坏房屋墙体结构，拆改给排水、供电、供暖、燃气管道和设施，改动装修格局、更换室内设备，运营管理单位有权要求承租人在限定的时限内恢复原状并承担相应的责任，发生的费用由承租人承担。承租人拒绝恢复原状或拆改、损坏情节严重的，出租人有权解除合同、收回房屋，并要求承租人赔偿相应的损失。
经运营管理单位认可，承租人可根据实际需要添加必要的生活设施，但不得更改房屋布局、破坏房屋结构。腾退房屋时，
承租人自行添加的生活设施和装饰不予补偿。
第二十七条承租人应当按照租赁合同约定按时足额缴纳租金及相关费用。承租人欠缴租金的，运营管理单位可以按照规定或者依据租赁合同约定从承租人的租房保证金中抵扣租金。抵扣租金后，承租人应及时补齐租房保证金。
租赁期间所发生的水、电、气、暖、电话、网络、有线电视收视及物业服务、电梯等费用，由承租人承担并直接与相关各方结算。
第二十八条承租人应积极配合运营管理单位的日常管理、入户巡查、房屋及设施设备维修养护等各项工作，遵守小区物业管理的有关规定和协议约定，并承担应当承担的房屋维修、维护责任。
第二十九条承租人在租赁房屋期间，家庭人口发生变化的，应当按规定重新办理《资格证》。符合保障条件的，可以继续承租原承租的公共租赁住房，租赁合同的起止期限与原合同一致。主申请人死亡的，其共同申请人可以变更为主申请人。共同申请人不具有完全民事行为能力的，由其监护人与运营管理单位签订房屋租赁合同，并承担相应的监护义务和责任。
房屋整体分配给企业的，租赁期间人员发生变化的，应及时督促新增人员及时办理《资格证》和变更租赁合同。
第三十条租赁期满需要续租的，承租人应当于租赁期满前3个月向市住房城乡建设保障服务中心提出申请，符合保障条件的予以续租并签订续租合同，租金按照续签时执行的租金标准收取。
第三十一条运营管理单位应当在运营管理的公共租赁住房项目中设立专门的服务机构，安排专门工作人员开展日常管理工作，为承租人提供相关服务;也可以通过委托管理方式，将相关的具体管理服务事项交由第三方机构承办。
第三十二条运营管理单位可通过公开招标确定具有相应资质、社会信誉好的物业服务机构，负责提供绿化、保洁、房屋维修、安全巡逻、秩序维护等物业管理服务。物业服务机构应对从业人员开展相关职业培训，提升其业务素养，提高小区的物业服务水平。
第三十三条运营管理单位应制定入户巡查制度，按规定对承租人使用公共租赁住房、履行合同约定、人员变动及房屋结构、设施设备等情况进行日常入户巡查，并做好巡查记录。

入户巡查时，巡查人员应当佩戴工作证件且不少于2人，承租人应当至少有1名具有完全民事行为能力的人员在场。房屋整体分配给企业的，企业应派人参与巡查。巡查结束后，巡查记录应及时归入小区管理档案。
第三十四条巡查人员发现承租人有不符合政策规定和合同约定行为的，应当告知承租人并及时制止，并做好证据采集工作。当事人拒不配合的，巡查人员应当将有关情况记入巡查记录。对发现的不符合政策规定的，应及时向市住房城乡建设保障服务中心报送相关情况，需取消保障资格的，由市住房城乡建设局调查核实后，依法依规予以处理。经核实违反合同约定事项的，按照合同约定执行。承租人属于企业的，企业应当协助处理。
第三十五条市住房城乡建设保障服务中心应建立不定期抽查和年度复核制度实施动态管理。运营管理单位应积极协助做好相关工作。
开展不定期抽查工作，对房屋使用情况进行抽查，及时掌握房屋使用状况，发现并纠正违规使用行为。对保障对象进行核查，对其住房和经济状况及其变化情况进行实时监测，根据保障对象相关状况变化情况，调整实施保障。
开展年度复核工作，每年11月底前委托第三方评估机构对保障家庭的人口、住房、财产和收入等情况进行复核，根据复核结果作出续租、租金调整、终止保障等决定。复核结果以书面形式告知运营管理单位，运营管理单位根据复核结果做好合同续签、租金调整、房源腾退等工作。
第三十六条市住房城乡建设保障服务中心应当指导运营管理单位建立公共租赁住房投诉举报制度并设立专门的举报电话。接到投诉举报后，运营管理单位应当及时对投诉举报的情况予以核实，协助市住房城乡建设保障服务中心进行处理并做好回访记录。
第八章维修管理
第三十七条运营管理单位应当确保承租人租赁的公共租赁住房正常使用。在保修范围和保修期限内，公共租赁住房的维修、维护由开发建设单位负责。在保修范围和保修期限外，公共租赁住房的共用部位、设施设备及配套服务设施的维修维护工作由运营管理单位或其委托的物业服务机构负责。公共租赁住房室内自用部位、设施设备的维修维护工作由承租人负责，费用由承租人承担。
运营管理单位或其委托的物业服务机构应当知晓房屋专有部位、室内设施设备的保修范围、保修期限、维修责任等情况并在楼栋或承租人集中出入场所公示报修电话。
第三十八条维修维护分为日常维修和专项维修。
(一)日常维修是指为使房屋保持原有的使用功能，对房屋及其附属设施进行的单项单次维修费用5000元以下(含5000元)的维修和日常维护、保养。主要包括：
1.地面沉陷、开裂、起砂，卫生间、厨房、阳台等地面渗漏的处理;
2.内墙及顶棚抹灰、油漆等装饰面及结合层开裂、脱落或墙面起碱脱皮等问题的处理;
3.墙面及地面瓷砖开裂、空鼓、翘边，阳角线、踢脚线松垮等问题的处理;
4.部分老化电线的更换;
5.上下水管道及其它管道堵塞或渗漏处理等。
(二)专项维修是指房屋及其附属设施因自然属性或合理使用导致损耗、需较大范围修补或更换设施设备(单项单次维修费用超过5000元) 。
第三十九条维修按照以下程序组织实施：
(一)受理报修及现场查看。运营管理单位或其委托的物业服务机构收集维修信息，确认需维修的，安排人员进行实地核查确认。
(二)界定维修范围及责任，移交相应的维修责任主体处理。运营管理单位或其委托的物业服务机构工作人员根据维修部位情况结合保修范围、保修期限界定维修责任，并通知维修责任主体进行维修，监督维修质量和进度，核定工程量。
(三)维修验收。维修完毕后，运营管理单位或其委托的物业服务机构、维修单位组织承租人实地查看维修情况，进行现场验收。
(四)维修回访。房屋维修结束，运营管理单位或其委托的物业服务机构安排专人对维修情况进行回访，并做好回访记录。
在保修范围和保修期限外，公共租赁住房的专项维修前，运营管理单位或其委托的物业服务机构应当通过招投标的方式确定维修施工单位并与其签订维修施工合同。维修完毕后，维修施工单位应当提供工程竣工验收资料和维修工程预(决)算书等资料，由运营管理单位建档保存。
第四十条公共租赁住房租赁期间，下列项目的维修或更新由承租人自行负责并承担相关费用：
(一)房屋门窗的玻璃等易碎、易磨损构件。
(二)分户水表及表后的水管、水龙头、淋浴喷头、瓷盆、便盆、软管等给排水设施等。
(三)分户电表及表后的电线、插座、开关、灯具等供电照明设施、抽油烟机、供暖设施及燃气设施等。
(四)房屋已装修的部分，包括地板、灶台面(不得切割台面使用台下灶)、地砖、橱柜和窗帘轨道等;墙面小面积脱落、地砖台面裂缝等不影响正常使用的情况。
(五)因承租人使用不当等原因而损坏的房屋构件等。
(六)租赁期间房屋排水管道、化粪池等堵塞需要疏通的费用。
对承租人负责维修的项目，承租人有权自主选择维修单位，其费用标准及其支付方式等具体事项由承租人与维修单位双方自行约定，但不能低于原配备设施设备和装修标准。
第四十一条运营管理单位或其委托的物业服务机构应当结合入户巡查、日常检查及住户反映，及时对公共租赁住房使用功能进行检查，发现房屋结构、设施设备存在损坏老化而影响安全和使用时，应当按照维修责任划分及合同约定，及时督促开发建设单位或承租人进行维修，运营管理单位承担的维修项目要及时安排人员处理。在运营管理单位人员未到前，承租人应当采取适当措施防止损坏(损失)扩大，因承租人未采取适当措施或未及时通知运营管理单位维修致使损失扩大，扩大的损失部分应当由承租人承担。
因承租人原因导致房屋不能及时检查、维修而造成损失或发生安全事故的，承租人承担全部责任。
第九章退出管理
第四十二条经调查核实，承租人有下列行为之一的，运营管理单位将相关情况上报市住房城乡建设保障服务中心，依据市住房城乡建设保障服务中心函件通知单方解除租赁合同并收回住房并索赔损失：
(一)承租期间收入、住房等情况发生变化不再符合公共租赁住房保障条件的;
(二)累计6个月拖欠租金经催缴后仍不支付的;
(三)采取隐瞒、虚报、伪造、提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房保障的;
(四)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;
(五)改变所承租公共租赁住房用途的;
(六)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;
(七)在公共租赁住房内从事违法活动的;
(八)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
承租人具有前款(一)(二)项情形之一,且确无其他住房暂时无法腾退的,运营管理单位可以根据房源情况给予承租人不超过3个月的腾退过渡期,过渡期内房屋的租金按市场租金标准执行;腾退过渡期已满,拒不腾退的,运营管理单位可依法向人民法院提起诉讼。承租人有前款(三)至(八)项情形之一,且拒不腾退的,运营管理单位可依法申请人民法院强制执行。诉讼或强制执行期间产生的租金在合同中约定。
第四十三条租赁合同遇有下列情形的自行终止：
(一)承租人自愿退出公共租赁住房的;
(二)合同期满，承租人未提出续租申请或按规定不予批准续租的;
(三)因不可抗力情形而导致合同无法继续履行的;
(四)因政策变化导致合同无法继续履行的;
(五)合同自行终止的其他情形。
第四十四条租赁合同终止或被解除前，运营管理单位依据市住房城乡建设服务中心的函件通知，向承租人发放书面通知，承租人自接到书面通知之日起，应将所承租房屋及附属设施、设备在30日内退还运营管理单位并确保房屋及设施设备完好，不能影响房屋的正常使用和再次分配。
第四十五条承租人退还公共租赁住房时，应当配合运营管理单位验收房屋设施设备，核实水、电、气表读数及物业服务费等相关费用，点交钥匙、水、电、暖卡等相关物品，结清租住期间的各项费用、租房保证金以及租赁合同约定的违约金、赔偿金等，双方确认无误后在《退房验收表》上签章确认。运营管理单位退还租房保证金并于房屋收回后5个工作日内向市住房城乡建设保障服务中心书面报送房屋退还情况。
房屋整体分配给企业的，运营管理单位应要求企业派人到场共同办理腾退事项。
第四十六条市住房城乡建设保障服务中心在收回承租人腾退所租住的公共租赁住房后，应定期将项目空置房源信息向社会公示，并结合腾退房源具体情况适时组织再次分配。
第十章监督管理
第四十七条市级公共租赁住房运营管理工作，依法接受纪检监察、审计等部门的监督，接受社会和新闻媒体监督。任何单位和个人对公共租赁住房运营管理中的违法行为有权举报和投诉，有关部门、单位应当依照各自职责及时核查并依法处理。
第四十八条对违反本规定第四十二条和拒不腾退公共租赁住房的承租人，由市住房城乡建设局取消其保障资格，纳入住房保障失信人员名单， 5年内不再受理其家庭公共租赁住房保障申请。承租人采取弄虚作假，隐瞒实情等方式，骗取公共租赁住房保障的，对已承租的公共租赁住房，责令限期退回，并按市场价补缴租金，逾期不退回的，运营管理单位可通过司法途径追究承租人的相关法律责任。
第四十九条在公共租赁住房运营管理工作中，各有关部门、单位及其工作人员不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，移送司法机关处理。
第十一章附则
第五十条各区县、淄博高新技术产业开发区、淄博经济开发区、文昌湖省级旅游度假区政府投资建设(购买)公共租赁住房的运营管理可参照本规定实施。
【淄博市市级公租房运营管理规定淄博市市级公租房运营管理规定细则】第五十一条本办法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

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