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图2.与建筑面积有关的重要技术经济指标g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋 。h、活动房屋、临时房屋、简易房屋 。i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防乾、支线 。计算作用1、确定建设规划的重要指标 。2、确定各项技术经济指标的基础 ， 是一项重要的巨观经济指标 。3、计算有关分项工程量的依据 。4、选择概算指标和编制概算的主要依据 。5、建筑面积与使用面积 ， 辅助面积 ， 结构面积之间存在着一定比例关係 。确定与认定方法确定依据通常建筑面积在房地产开发不同阶段的确定依据和内涵是不同的 。第一步：房地产投资机会选择和决策阶段在项目投资机会选择中 ， 开发商面对的可能有多种投资方案的选择 ， 因此需要进行多种方案的比选最佳化 ， 其中项目选址（地块位置）、地块面积、建筑规模（总的建筑面积）、建筑密度等规划设计条件是项目比选时参考的重要技术经济指标 ， 经过方案比选和投资决策分析后 ， 初步确定项目开发的目标和方案 。这个阶段项目的建筑规模主要由地块面积和容积率来确定 ， 为项目的可行性分析提供是一个大概的建筑规模 。第二步：在项目评估并确定投资项目后 ， 首先需要获得开发土地根据国土资源部的实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求 ， 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让 ， 特殊情况才允许协定方式出让 。因此开发商要获得土地都得与国土部门签订《国有土地使用权出让契约》 ， 项目容积率通常大于1 ， 契约中关于地价款的核算主要依据楼面地价和建筑面积确定 。此处的建筑面积都是依据城市行政主管部门提出的规划意见书确定的 。需要补充说明的是：在土地具备上市出让之前 ， 土地的收购储备都由地方政府设立的机构负责 。纳入政府土地收购储备的土地 ， 需要按照一级开发的模式 ， 对地块进行土地发开工作 ， 其中关于征地补偿费用估算和房屋徵收补偿费用估算最重要问题的就是 ， 对于被徵收居民或农民的住房的建筑面积认定或对于被徵收单位的经营用房或者厂房的建筑面积认定等 ， 换句话说 ， 所有涉及到的被徵收建筑物的建筑面积认定和权属性质的认定 ， 是征地和房屋徵收工作中的重点和难点 ， 房屋徵收人和被徵收人往往对此产生争议 ， 需要专业的测绘机构和评估机构作为第三方给予认定和估算 。第三步：申请建设用地规划许可证 ， 并申请规划设计条件阶段开发商向城市规划管理部门提出申请 ， 经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》 ， 主要规定了用地性质、位置和界线 。而且开发商还需持对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他材料 ， 向城市规划管理部门提出申请 ， 经审核后下达《规划意见书》 ， 《规划意见书》主要规定了规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度 。绿化率、建筑红线、建筑控制高度等详细指标 。此处的总建筑面积指标是具有法规约束的 ， 开发商不得随意更改规划的总建筑面积和其他规划条件 。第四步：申请建设工程规划许可证阶段开发商需持其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关用水、电、煤气、热力等协定 ， 向城市规划管理部门提出申请 ， 城市规划管理部门接此申请后 ， 负责主持召开市政配合会等工作 ， 最后签发《建设工程规划许可证》 。此阶段的工程施工图纸是开发商做预售或预租的重要依据 ， 开发商委託有房产测绘资质的测绘机构依据工程施工图纸进行预售登记测绘 ， 由测绘机构出具预测成果报告书后 ， 房地产开发企业向建委市场处申请办理商品房预售许可证 ， 取得之后房地产企业才可以开始预售或预租 。第五步：建筑工程招标阶段当房地产开发商决定採用招标方式发包建筑工程时 ， 不论是採取全程统包、分阶段发包、单项工程发包、分部工程发包或专业工程发包等何种发包形式 ， 在确定总价契约或单价契约 ， 以及包工包料中建筑材料的用量测算等很多情况 ， 都需要套用项目的总建筑面积、单项工程的建筑面积、分部工程的建筑面积等其他建筑面积 ， 这个阶段建筑面积的数据主要是依据工程施工图纸测算的 。第六步：开工申请及申请领取施工许可证阶段建设单位在开工前 ， 向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证 ， 取得之后 ， 建设单位就可以正式开工了 。第七步：项目的建设施工阶段在项目进入建设施工阶段后 ， 全部工程内容可以分解和归纳为单项工程或工序 ， 包括土方工程、基础工程、钢结构製作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等 ， 每项工程建筑材料的用量、工程成本的测算以及工程工作量的测算等很多方面需要利用项目建筑面积这项技术指标 。这个阶段各类建筑面积数据直接依据工程施工图纸测算 。第八步：项目的施工完成后 ， 需做规划验收和竣工验收建设工程竣工后 ， 建设单位应当向城市规划管理部门申报规划验收 ， 验收的主要内容包括：（1）建筑物的位置及功能、层数、建筑规模、高度、立面；（2）附属用房、绿化、道路等各类配套工程的实施情况；（3）应当拆除的原有房屋及施工用房等临时建筑的拆除情况等 。因此建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积都是规划管理部门进行规划验收时严格考查的内容 。规划管理部门考查的建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积需委託有测绘资质的专业测绘单位到项目所在地依据项目建成后的现状进行建筑物的现状测量 ， 并出具测绘成果报告书来认定準确有效的项目各类建筑面积 。然后对比项目规划条件下的各类建筑面积指标与项目竣工后实际建设的各类建筑面积指标的差异 ， 验收要求这个差异必须限定在一定範围之内 ， 超出限定範围的项目需要向规划管理部门说明加建或者少建部分的原因 ， 并重新申请建筑规划许可证或其他手续 。依据《建筑法》、《契约法》等法律规定建筑工程竣工验收合格后 ， 方可交付使用 ， 这是国家强制性规定 。目前我国的房屋通过验收合格的标誌是取得《建筑工程竣工备案表》 ， 它是建设（开发商）、设计、施工、监理、公安消防、环保等有关建设行政机关各方 ， 就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告 。第九步：申请办理房屋的初始产权登记、转移登记等房屋权利人所有的权利活动房地产开发企业只有在建设项目取得《建筑工程竣工备案表》之后 ， 才可以委託有房产测绘资质的专业测绘机构对新建项目的现状做初始产权登记测绘 ， 取得测绘成果后 ， 持相关资料到房屋权属登记部门 ， 申请办理房屋所有证书 。依据《物权法》和《房屋登记办法》等档案规定 ， 开发企业只有拥有该房屋的所有权之后才能进行产权转移登记 ， 房屋产权清晰 ， 有力地规範了商品房交易市场秩序 ， 维护权利人的合法权益 。通过初始登记 ， 商品房的交易都在有证的情况下进行 ， 透明度高、安全性强 。属于业主的共有公用部位也进行了初始登记 ， 并随时可供权利人查阅 ， 有效的保护了开发企业与购房人及全体业主的合法权益 。这个阶段涉及的房屋总建筑面积、成套房屋的建筑面积、共有公用建筑面积等其他建筑面积都是有测绘资质的测绘单位认定的 ， 该数据是可靠的、準确的、合法的、有效的 ， 也是最具有法律效力的 。测量认定房屋建筑面积的认定是由专门从事测绘活动并具有测绘资质的测绘单位来测量认定 ， 只有具有相应测绘资质的测绘单位出具的测绘成果才能被认定为合法的、有效的房屋建筑面积 。国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度 ， 同时国家对测绘成果实行汇交验收制度 。测绘单位的产权登记测绘成果是房屋权属登记部门认可的房屋测绘成果数据 ， 包括房屋总的建筑面积、成套房屋的建筑面积、成套房屋的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积等测绘数据成果 ， 也是权属登记中心颁发房屋权属登记证书的重要合法依据 。人们在实际生活中或工作中因各种原因需要对某些房屋建筑面积进行认定时 ， 就可以委託一家专业测绘机构对房屋建筑面积进行合法认定 ， 并要求测绘单位出具测绘成果 ， 此测绘成果就可以作为该房屋建筑面积的客观的合法认定 。