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物流园区（图9)大多数的物流园区都是政府主导型的；浙江传化物流园区以及德力西、物美集团联合投资的物流园区都是市场主导型的 。按产业依託划分基于物流产业的物流园区与基于其他产业的物流园区大多数的物流园区都是基于物流产业的，以物流企业为主体；外高桥物流园区，北京空港物流园区等是基于其他产业的物流园区 。按功能定位划分综合化物流园区和专业化物流园区具体体现在物流园区物流功能、服务功能、运行管理体系等多方面的综合，体现其现代化、多功能、社会化、大规模的特点，而不同物流区的专业化程度提高则表现出现代化和专业化的基本属性 。按需求划分按满足物流服务需求的划分，三种类型：一是区域物流组织型园区 。其功能是满足所在区域的物流组织与管理 。如深圳市的港口物流园区、成都龙泉公路口岸物流园区等 。二是商贸型物流园区 。商贸物流园区在功能上主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件 。商贸流通物流园区基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用 。具备商贸流通功能的物流园区 。如佛山城北商贸物流园区、浙江传化物流基地等 。三是运输枢纽型物流园区 。物流园区作为物流相对集中的区域，从运输组织与服务的角度，可以实现规模化运输，反过来，规模化进行运输组织也就为物流组织与管理活动的集中创造了基础条件 。因此，建设专门的运输枢纽型的物流园区，形成区域运输组织功能也是物流园区的重要区的重要类型之一 。属于运输枢纽型的物流园区包括双流空港物流园区、上海洋山深水港物流园区等 。规划类型货运服务型货运枢纽型物流园区应符合以下要求：
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大连保税物流园区依託空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接； 提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接； 主要服务于国际性或区域性物流运输及转换 。注1：空港物流园区依託机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运； 注2：海港物流园区依託港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运； 注3：陆港物流园区依託公路或铁路枢纽，以公路干线运输为主，衔接公铁转运 。生产服务型生产服务型物流园区应符合以下要求：依託经济开发区、高新技术园区等製造产业园区而规划； 提供製造型企业一体化物流服务； 主要服务于生产製造业物料供应与产品销售 。商贸服务型商贸服务型物流园区应符合以下要求：依託各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；主要服务于商贸流通业商品集散 。综合服务型综合服务型物流园区应符合以下要求：依託城市配送、生产製造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域运输 。建设发展条件经济环境经济环境要素是发展物流园区的首要条件 。根据国外的经验，当一个地区内第二产业在三大产业结构中占主导地位时，是大力发展物流业的最好时机；当第二产业比重向第三产业转移，第三产业占主导地位时，物流业在国民经济中占有举足轻重的地位 。
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德州运达物流园市场环境日本、美国、德国等已开发国家的物流发展经验说明物流运作本身要求有一定的市场经济规模为依託 。美国的经验说明物流业要在市场中锤鍊崛起，需要有强大的市场竞争规模与企业经营规模做后盾；而日本与德国的经验则说明在经济发展不平衡、企业竞争力不强时，政府以物流园区为手段,是平衡经济、引导企业规模发展的最佳切入点 。基础设施条件物流园区强大的辐射能力和运输组织能力要靠发达的综合运输网路来支持，它要求区域内不仅要具备公路、铁路、航空、港口等多种运输方式，还要具有一定的规模和等级，并且具备相互无缝连线的可能性 。拥有物流园区的地区还必须是一个通信非常发达的地区，可以满足非常庞大的信息交换需求，有一定规模的通信管网为物流园区提供相当数量的程控交换系统、卫星定位系统、公众网际网路以及宽频系统，并具有随时接入的可能 。政策环境软环境有时要比硬环境更重要 。物流园区能否具有长久的生命力和对企业具有吸引力，取决于政府对它的认知程度和支持力度，物流园区在规划建设的初期，一定要得到国家和地方政府的支持，并有相应的支持导向政策 。