后疫情时代，房价将往哪里走？( 二 )

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（四）驱动房地产市场持续上涨的因素
从居住属性来看：人口因素方面，60后、70后及80初婚育人口的增长产生了刚需和改善型需求；
城镇化因素方面，农村迁移到城镇人口增加，从2000年到2017年中国城镇化率从36.22 % 提高到58.5%；
收入因素方面，从2000年到2017年，城镇居民可支配收入年增长5.5倍，年复合增长率超过11% 。但从2015年开始，年复合增长率已经有比较明显的下滑。
从投资属性来看，低于标准利率的银行按揭贷款——公积金贷款，但公积金贷款的额度太低，对一线城市房价来说，简直是杯水车薪。
在供给端，土地供给却由地方政府垄断，对住宅用地审批的严格限制不断推升土地成本。
总体来说，随着人口红利的消失，以及城市化进程的放缓，人口高速增长支撑住房销售同步的增长的历史已经结束。城市人口增速下降及人口老龄化也使得购房需求的长期动力日益衰减。
（五）人口因素已经发生逆转
由于90后生育人口基数的减少，人口出生率相应有所下降，考虑到二孩政策的执行，未来10年，每年平均出生人口也只有960万左右。

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城镇住房的刚需人口进入逐年减少的下行周期。靠人口增长规模所支撑的房地需求高速增长时代已经结束。
从收入曲线和生活需求来看，25-49岁是购房的主力人群，其中20-39岁主要为结婚置业，35-49岁主要为改善居住条件而置业，这两类人口的绝对数量在2015年之后逐渐下降，意味着我国有购房需求的绝对人口数量开始步入下滑周期。

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人口老龄化是中国经济面临的长期挑战。人口老龄化带来三个问题：一是社保缴费负担重，占到工资总额20%；二是医保支出和退休人口同比例增长；三是劳动力成本趋势性上升。

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城镇化驱动的人口流入数量将不断减少。从城镇化的进程来看，2019年，我国城镇化率已经达到60.6%，随着农村人口结构不断老龄化，城市户籍制度限制以及房价收入比的扩大，未来十年，农村流入城市的人口数量将不断减少，这个趋势从最近五年的城市常住人口变动数据就已初见端倪。
2012年以来，城镇人口的增速一直维持在3%以下，2018年和2019年城市常住人口增幅分别只有2.58%和2.05% 。

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靠人口增长规模所支撑的房地需求高速增长时代已经结束：从城镇化的进程来看，未来十年，城市流入人口的数量将不断减少，这个趋势从最近8年的城市常住人口变动数据就已经初见端倪。

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（六）收入增幅下降和负债比率上升制约居民负债购房的空间
城镇居民可支配收入的增长也相应步入下行周期。从居民可支配收入的增长情况来看，2007年至2019年，城镇居民人均可支配收入的增幅从17.23%逐渐降至7.92% 。
随着经济高增长时代的终结，未来十年，城镇居民的可支配收入增长速度（剔除通胀因素）还会进一步下降。