土地使用权价值评估国有企业改制中处置的几个问题( 三 ) _生活百科

5 国有企业改制中地使用权处置问题的完善。从上述分析可知，如果土地使用权处置不当，改制企业就很有可能留下后遗症，国家花了钱，却办不成好事。要避免以上问题，笔者以为应采取如下措施： 1.要明确一个观念：即行政划拨土地使用权不是国有企业法人的资产，更不是集体企业法人的资产。在企业改制中，因为土地使用权和企业法人其它资产的处置政策不同，因此两类资产必须分开评估、分别对待，并根据土地使用权的使用情况单独报批处置。2.要有条件地运用土地资产优惠政策。条件主要是两个：一是企业资产不够职工有关费用提留。土地使用权出让金首先得保证用于职工有关费用的提留，包括在职职工的身份置换费，遗属、直系亲属及精简下放人员的有关费用，离退休人员和内退职工的大病医疗保险费和养老保险费。二是企业资产出现负数。土地使用权出让金经批准后得首先用于弥补国有企业改制时的负资产。集体企业改制时除经批准土地出让金可用于职工安置外，不存在弥补企业负资产的问题。3.不要勉强按零资产改制。有些企业对原有资产进行核销、剥离和提留后，即使将划拨土地使用权全部贴上，还出现较大的负资产，但是由于地方财政拿不出钱，往往是采取按零资产改制的办法，这样无意中造成了虚假出资和虚假提留或提留不足问题。笔者认为在这种情况下，不能勉强按零资产改制，而应该按以下顺序调整资产：企业总资产―总负债―剥离数―核销数+（未执行优惠政策的土地出让金全额―职工费用提留）。这个顺序体现了如下精神：一是将行政划拨土地使用权与企业法人资产分开处置，企业总资产中不包括行政划拨土地使用权，剥离和核销都在企业总资产中冲减，这体现了先用企业法人资产处理遗留问题的原则。当企业法人资产出现负数时，再用括号内的正数资产来弥补其负数，如括号内资产是负数，当视负资产大小确定改制形式：如负资产很大，一般要求采取破产或解散的办法；如负资产不大，则可实施股份制改造，但必须有全体出资人同意承担负资产的承诺书。二是用土地使用权作为职工有关费用的保证，如果括号内是负数，企业又没有其它资产用于职工费用提留的，一般要求采取破产或解散的办法。4.土地使用权原则上应按市场比较法评估。市场比较法评估有如下好处：便于评估机构对评估结果负责，对评估价严重背离市场价格的评估结果可以追究其评估责任；有利于提足各项费用，减少国家对改制企业的欠帐；将国有资产优惠在明处，可以减少腐败现象的产生。5.政府应该充分利用国有资产经营公司收购国有企业的实物资产，盘活存量资产，及时安置职工，防止和减少国有资产流失。特别是一些变现比较容易、资产增值明显的商业网点等要统一收购起来，由国有资产经营公司统一交由中介机构按照公开、公正、公平的原则组织资产变现。

土地使用权价值评估 国有企业改制中处置的几个问题( 三 )

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